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政策性搬迁业务的会计及税务处理

处于城市规划中的企业经常会因城市化建设发生搬迁业务,企业对此类业务的会计规范以及税务处理不甚了解。本文从会计与税务两个方面对企业政策性搬迁业务如何处理进行分析。

何谓政策性搬迁?简而言之,因为公共利益需要,由政府主导的搬迁。目前,会计、税务对此概念的认识是一致的。《财政部关于印发企业会计准则解释第3号的通知》(财会〔2009〕8号)规定,企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁,收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款,应作为专项应付款处理。

政策性搬迁业务的会计处理
财会〔2009〕8号文件从收取搬迁补偿款、搬迁和重建补偿、结余处理三方面政策性搬迁业务的会计处理作了规范,将政策性搬迁业务视同政府补助,按收益法核算。具体如下:
(一)收取搬迁补偿款
企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁,收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款,应作为专项应付款处理。

(二)搬迁和重建补偿
企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的,应自专项应付款转入递延收益,并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。

(三)结余处理
企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的,应当作为资本公积处理。

政策性搬迁业务的税务处理
政策性搬迁业务的税务处理,主要涉及企业所得税、营业税、土地增值税、契税等。其中,企业所得税的处理在《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)出台之前,各地理解不一,执行中存在很多争议。

企业所得税。
国家税务总局公告2012年第40号主要按照企业所得税法实施条例第二十八条第二款的规定,即企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产,不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除,将政策性搬迁收入视为不征税收入,其对应的支出包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。两者之差(所得或者损失)在完成搬迁年度进行结算。

营业税。
按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发〔1993〕149号)规定,土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。

土地增值税。
土地增值税暂行条例第八条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税,免征土地增值税。

契税。
中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)第十条规定,土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。第十五条规定,土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,是否减征或者免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定。企业可以结合实际情况作出处理。

案 例
2012年11月,某企业发生政策性搬迁业务,取得搬迁补偿收入1000万元。搬迁中拆除厂房净值、灭失土地使用权折余价值600万元,发生搬迁设备拆卸、运输、安装费用70万元,发生职工安置费30万元,2013年12月1日用搬迁补偿资金重置固定资产200万元。2013年12月完成搬迁。假设以前年度均盈利。
(一)会计处理(单位:万元)
(1)取得搬迁补偿收入
借:银行存款(其他应收款 ) 1000
  贷:专项应付款                  1000。

(2)拆除厂房净值、灭失土地使用权折余价值处理
借:营业外支出 600
  贷:固定资产清理、无形资产 600。

借:专项应付款 600
  贷:递延收益   600。

借:递延收益 600
  贷:营业外收入 600。

(3)支付搬迁设备拆卸运输安装费和职工安置费用
借:管理费用 100
  贷:银行存款 100。

借:专项应付款 100
  贷:递延收益   100。

借:递延收益 100
  贷:营业外收入 100。

(4)重置固定资产
借:固定资产 200
  贷:在建工程(银行存款) 200。

借:专项应付款 200
  贷:递延收益   200。

需要注意的是,在税务处理上,此时只是资产形式的转变(由“银行存款”变为“固定资产”),并无实质性支出,不能在2013年税前扣除。

(5)结转搬迁补偿收入余额
借:专项应付款 100
  贷:资本公积   100。

(二)企业所得税处理
(1)2013年为搬迁项目完成年度,结算搬迁所得为:1000-600-100=300(万元)。
(2)该余额300万元应计入2013年应纳税所得额,在年度纳税申报表附表三第十九行“18.其他”第三列填上300万元。
(3)确定重置固定资产计税基础为200万元。

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