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汇算清缴:房地产企业成本、费用扣除要注意

又到一年一度汇算清缴季,大家又在为如何按税法规定扣除成本费用以及成本费用合法凭证无法及时取得的问题烦恼了吧!尤其是房地产企业,项目情况复杂,工期长,合法凭证取得不及时。下面小编就房地产企业的情况简单捋了一下:

1、房地产企业成本、费用扣除的规定

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号,以下简称31号)

第十一条规定,企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本;

第十二条规定,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

根据上述规定房地产企业核算时首先应分清期间费用与成本,再分清已销与未销成本,最后分清哪些能在当期按规定扣除那些不能。

成本、费用核算与扣除的大方向有了,接下去要看开发产品计税成本的核算规定了。

2、企业开发产品计税成本的核算

根据31号文件第三十二条规定,除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

第三十四条规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。

根据31号文件第三十二条和第三十四条的规定,房地产开发产品在结算计税成本时,实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,除允许预提项目金额计入计税成本外,剩余未取得发票的成本不得计入计税成本。

那么,那些未及时取得合法凭证的成本、费用怎么办呢?别急,这类支出扣除有规定。

3、未及时取得合法凭证的成本、费用支出扣除的规定

根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)第六条规定,对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出,企业做出专项申报及说明后,准予追补至该项目发生年度计算扣除,但追补确认期限不得超过5年。

因此,房地产企业当年度未取得工程发票,在以后年度取得发票的,在税法规定追补确认期限内,可以追溯调整当年度已结算的计税成本,并按31号文件关于房地产企业成本、费用扣除的规定和总局公告2012年第15号公告第六条的规定进行税前扣除。

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