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内外资房地产开发企业所得税管理差异

  由于内外资企业所得税税法的差异,内资房地产开发企业(以下简称内资企业)与外资房地产开发企业(以下简称外资企业)在企业所得税计算、征收、管理等方面存在着明显的差异,主要表现在:

  一、计算、征收、管理所得税的税法依据不同

  内资企业按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)的规定对企业所得税进行计算、征收、管理。但是,外商投资企业执行《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)、《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(国税发(1999)242号)、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]153号)等文件,计算、征收、管理所得税的文件与内资相比,体系的系统性、规定的详细性较差。

  二、预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的差异

  对于预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的问题,内外资房地产开发企业的主要差别是:外资企业规定对于预售收入预征企业所得税,税收征管法对企业不按规定预缴税款,没有明确的强制规定措施;内资企业明确规定企业取得的预售收入按一定的方法计入当期应纳税所得额,不是预征的概念。内外资企业规定的计税毛利率概念和比率也完全不同。

  《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)明确规定:内资企业取得的预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。同时,按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房,并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率,其中,省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%,地及地级市的城区和郊区不得低于15%,其他地区不得低于10%。

  外资企业在《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]153号)中规定:

  1、从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的,当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额,并按季预征所得税,待该项房地产产权转移、销售收入实现后,再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额,按预缴的所得税额计算应退补税额。

  2、各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关可按照本条第1款,制定对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法,并报国家税务总局备案。

  河北省在《河北省国家税务局关于印发〈河北省外商投资房地产开发经营企业所得税管理暂行办法〉的通知》(冀国税函【2006】7号)中对本省的预计利润率明确规定:“企业预售房地产的,其所取得的预收款,预计利润率幅度,设区市市区为8%—15%,县(市)城区及以下地区为5%—10%。具体执行利润率标准,由各设区市局根据当地房地产行业的经营利润水平在幅度内确定,实际执行的预计利润率报省国税局备案。执行利润率低于或高于所列利润率幅度标准的,报省国税局批准后执行。当期应纳税额按下列公式计算:应纳税额=预售款收入X预计利润率X适用税率”。

  三、开发产品的完工标准方面

  在开发产品的完工标准方面,内外资税法的规定基本一致。内资企业在国税发[2006]31号文第二条第一款规定明确规定:凡符合下列条件之一的,应视为开发产品已完工:一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);二是已开始投入使用的开发产品(成本对象);三是已取得了初始产权登记证明的开发产品(成本对象)。外资企业在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)中规定:“企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日,或者首笔房地产使用权交付之日,或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。”。

  但是,内资企业明确:开发产品完工后,开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时,开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。外资企业对此没有明确的规定。

  四、销售收入确认标准的差异

  内外资企业在销售收入的确认原则上基本一致,都遵循权责发生制。但是,内资企业在不同收入方式的确认上更倾向于收付实现制。不同销售方式的差异具体如下:

  1、采取一次性全额收款方式销售开发产品。

  内资企业在国税发[2006]31号文中规定:采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。

  外资企业在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)中明确:“采取一次性全额收取房款的,以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。”。

  2、采取分期收款方式销售开发产品。

  内资企业税法规定:采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

  外资企业税法规定:采取分期付款或预售款方式销售的,以合同约定的付款时间为销售收入的实现。对于付款方提前付款的,没有象内资企业那样,有明确的规定。

  3、采取银行按揭方式销售开发产品。

  内资企业税法规定:采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

  外资企业在税法规定中没有对首付款和余款进行明确的规定,只是规定:采取银行提供按揭贷款销售的,以银行将按揭贷款办理转账之日,为销售收入的实现。

  4、采取委托方式销售开发产品。

  内资企业对采取委托方式销售开发产品的,在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)中有详细、明确的规定。?

  外资企业只对境外包销代销进行了规范。《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知

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