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非房地产开发企业直接转让土地财税政策分析

 

问题:  
1、我司是非房地产开发企业,现拟直接转让一块土地,请问在转让过程中涉及哪些应缴税?发票如何开具? 

回复:
一、营业税及其附加
1、营业税及营业税附加
其中,贵司转让从他方受让的土地使用权,以全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额,并适用“转让无形转让”税目缴纳营业税。但若原土地使用权系直接由政府划拨,则应按全部收入作为营业额纳税。

2、纳税办法:
根据相关税法规定,营业税及营业税附加在发生土地转让行为次月10日前申报缴纳。但是在实践操作中,贵司在办理土地过户手续时通常需由税务机关代开发票,并在办理过户手续时即行缴纳。

外商投资企业免征城市维护建设税及教育费附加和地方的附加费。 

二、土地增值税
1、应纳税额:按售价减贵司取得该土地使用权时的成本、费用和本次转让税金(营业税及其附加税费)后计算出土地增值额,用土地增值额除以扣除项目金额(取得该土地使用权时的成本、费用和本次转让税金之和即为扣除项目金额)计算出土地增值率,按土地增值税的计算公式,适用超率累进税率计算。(应纳土地增值税=增值额×税率)
1)对于增值额与扣除项目金额的比例小于50%的,适用30%的税率;
2)对于上述比例大于50%小于100%的,超过部分适用40%的税率;
3)对于上述比例大于100%小于200%的,超过部分适用50%的税率;
4)对于上述比例大于200%的,超过部分适用60%的税率;

2   纳税办法:自转让合同签订之日起七日内向税务机关申报纳税。 

三、所得税
贵司因转让土地使用权而取得的收入应并入收入总额,缴纳企业所得税。企业所得税按月或季预缴、年终汇算清缴。 

四、印花税
根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155号)第十条“财产所有权转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据”之规定,贵司转让土地属于财产所有权转让行为,应按照产权转移书据缴纳印花税,即按所载金额的万分之五贴花。
1   应纳税额:转让合同所载金额×0.0005
2   纳税办法:一般由纳税人根据规定自行计算应纳税额,即贵司在办理土地过户手续时购买并一次贴足印花税票。 

另,贵司收取转让款时,应向受让方开具“转让无形资产专用发票”。鉴于贵司并非房地产开发企业,故,根据现行税收实践,前述相应发票应由税务机关代开,一般均在办理土地使用权过户手续时一并开具。

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