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物业用房的装修费能否在税前扣除?

  问:某房地产开发公司将物业用房进行装修,装修后交物业公司使用。该装修费是计入“开发成本”还是“营业费用”,能否税前扣除?

  答:《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第十五条规定,企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除。

  第十七条规定,企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

  (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

  (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

  第二十七条规定,开发产品计税成本支出的内容如下:
  (五)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

  根据上述规定,若该物业用房属于非营利性且产权属于全体业主的,物业用房在移交前发生的装修费,属于公共配套设施费,应计入开发成本;物业用房在移交物业公司使用后发生的装修费,该装修费与收入无关,应计入“营业外支出”科目,但是若是根据法律、法规或合同规定必须对移交后物业用房进行装修的,计入“营业费用”科目,并可税前扣除。

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